Réforme de la copropriété des immeubles bâtis (projet de loi n°1058)

Monaco • Immobilier • Copropriété 

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Laurent MICOL


Le projet de loi n° 1058 a été déposé et renvoyé à la Commission du Logement en Séance Publique du Conseil National le 30 juin 2022.

Les modifications projetées de la Loi n°1.329 du 8 janvier 2007 (déjà modifiée à trois reprises [1]) visent à moderniser le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de répondre aux difficultés pratiques rencontrées en matière d’organisation et d’administration.

Le statut général de la copropriété serait actualisé  pour améliorer la gouvernance et faciliter le processus décisionnel en assemblée générale, avec des dérogations applicables aux petites copropriétés ne comportant pas plus de dix lots, et aux « copropriétés à deux ».

Le régime remodelé reste fondé sur les grands principes issus du droit des biens, du droit des personnes et du droit des obligations, avec en fil conducteur la recherche de l’équilibre entre le respect des droits individuels des copropriétaires et la facilitation de la gestion collective de l’immeuble.


Principales modifications projetées (avant étude du texte et amendements en Commission) :

1/ Organisation de la copropriété :

♦ Distinction explicite des parties communes générales (propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires), spéciales (propriété indivise de certains copropriétaires), et à jouissance privative (sur laquelle un copropriétaire bénéficie d’une jouissance exclusive).

Les parties communes spéciales et à jouissance privative ne peuvent exister que si le règlement de copropriété le prévoit.

A défaut de précision dans le règlement de copropriété des charges que le titulaire du droit de jouissance privatif devrait supporter, le cas échéant,  ces charges seraient réparties entre tous les copropriétaires alors même qu’ils n’ont pas la jouissance de cette partie commune.

♦ Adjonction concernant les droits accessoires aux parties communes.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont nouvellement réputés droit accessoire aux parties communes le droit de surélever un bâtiment comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives, et le droit de construire afférent aux parties communes (le reste inchangé).

♦ Consécration légale du principe qu’aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot de copropriété (à chaque lot est attaché une quote-part des droits de copropriété).

Une servitude ne peut s’établir qu’entre deux fonds distincts, à savoir le fonds dit servant  et le fonds dit dominant appartiennent à deux propriétaires distincts.

Or le propriétaire d’un lot est également propriétaire indivis des parties communes. La réunion du fonds servant et du fonds dominant en une main fait obstacle à la constitution d’une servitude.

Définition des modalités d’acquisition ou d’aliénation des parties communes, ou de constitution de droits réels immobiliers par le syndicat.

Instauration d’une dérogation concernant certains frais afin qu’ils soient imputés au seul copropriétaire concerné, à savoir :

— Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Obligation de chaque copropriétaire (qu’il soit, ou non, occupant[2]) et de chaque syndicat de copropriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile auprès d’une compagnie d’assurance agréée dans la Principauté de Monaco.

2/ Administration de la copropriété :

♦ Obligation de joindre au convocation des assemblées générales les devis relatifs aux travaux et aux dépenses dès lors qu’ils dépassent un certain montant fixé par arrêté ministériel, dans un souci de parfaite information des copropriétaires.

♦ Instauration d’un délai butoir de notification par les copropriétaires ou le conseil syndical au syndic des questions en vue de leur inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, à savoir au maximum dix jours avant l’envoi de la convocation à ladite assemblée.

Fonctionnement de l’assemblée générale:

— La tenue d’une assemblée générale sans assesseur serait désormais possible dans l’hypothèse où un seul copropriétaire serait présent.

Précision des modalités de désignation du président et de l’assesseur de l’assemblée générale, à savoir à la majorité de l’article 14 de la loi n° 1.329 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’exclusion des voix des abstentionnistes), au moyen d’un vote distinct. La mention de cette élection doit figurer sur le procès-verbal sous peine de nullité.

Le secrétaire assurerait la tenue de l’assemblée générale.

— Diminution de la majorité (deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, au lieu de l’unanimité) pour l’adoption des décisions relatives aux travaux de surélévation, d’affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs dans le cas où lesdits travaux ne sont pas réalisés par les soins du syndicat mais initiés par l’un des copropriétaires sur un lot privatif. Le vote à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, serait ainsi circonscrit aux décisions relatives aux travaux de surélévation, d’affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs réalisés par les soins du syndicat.

Réduction du délai de contestation des décisions de l’assemblée générale (actuellement de 2 mois) à 1 mois, dans un souci de meilleure gestion.

En cas d’empêchement ou de défaillance avérée du syndic qui mettrait en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, nouveau régime dérogatoire pour les petites copropriétés ne comportant pas plus de dix lots: chaque copropriétaire pourrait prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu’elle désigne un nouveau syndic ou qu’elle prenne les décisions nécessaires.

Extension des missions du syndic. Le syndic devrait désormais établir et tenir à jour une documentation de l’immeuble, dont le contenu serait défini par arrêté ministériel. Les copies et extraits des pièces ne seraient délivrées qu’aux seuls copropriétaires qui en font la demande expresse, et à leurs frais, ce afin de limiter les demandes injustifiées.

Le syndic professionnel aurait par ailleurs la faculté de proposer un accès en ligne dans un espace sécurisé des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés dont la liste minimale serait précisée par arrêté ministériel.

♦ Précision que les décisions du conseil syndical, s’il en est constitué un (dont le rôle est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion), sont prises à la majorité des voix des copropriétaires le composant. En cas d’égalité, la voix du Président serait prépondérante.

3/ Nouvelles dispositions particulières aux petites copropriétés composées de deux copropriétaires.

Il serait dérogé à certaines règles du statut commun de la copropriété, inadaptées aux « copropriétés à deux », ou trop rigides, en assurant l’équilibre entre remédier aux blocages et préserver les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes.

♦ Dérogation partielle à la règle de la réduction de voix du copropriétaire majoritaire (lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes  supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires) : les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées de copropriétaires présents ou représentés, ainsi que la désignation du syndic, pourraient être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.

En l’absence de syndic professionnel, possibilité pour les deux copropriétaires composant le syndicat de se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes décisions, y compris celles relevant de l’unanimité.


[1] Précédentes modifications de la Loi n° 1.329,  par : la  Loi n° 1.369 du 20 mai 2010 (art. 28, allongement du délai pendant lequel les copropriétés créées antérieurement à la Loi n° 1.329 étaient tenues de se mettre en conformité, à 5 ans) ;  la Loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 (art. 3, 6, 8, 9, 11, 11-1, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 25-1, 28 pour résoudre, dans le respect du droit de propriété, les difficultés d’application de la loi n° 1.329) ;  la Loi n° 1.481 du 17 décembre 2019 relative aux contrats civils de solidarité (art. 13 et 22, ajout du partenaire d’un contrat de vie commune et du cohabitant d’un contrat de cohabitation). Voir en complément notre publication > La conclusion d’un contrat de vie commune (CVC) désormais possible à Monaco : mode d’emploi 

[2] La souscription de l’assurance responsabilité civile par le propriétaire non occupant est un vœu de la section « Urbanisme et Prospective » du Conseil Economique et Social (assemblée plénière du 13 juin 2018).

 

 
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